Bonus prima casa under 36: informazioni aggiornate per il 2026

Il Bonus under 36 prima casa è un insieme di misure studiate dal Governo per agevolare l'acquisto della prima abitazione da parte dei giovani con meno di 36 anni. Le agevolazioni più vantaggiose sono state introdotte con il Decreto Legge 73 del 2021 (detto “Sostegni bis”), con l’obiettivo di dare un aiuto concreto all’autonomia dei giovani, incentivando l’acquisto di un’abitazione di proprietà.

Nel 2026 i vantaggi previsti inizialmente dal Bonus per l’acquisto della prima casa under 36 sono rimasti attivi solo in parte: l’impianto originario delle esenzioni dalle tasse di compravendita è decaduto, ma lo Stato mantiene lo scudo finanziario per tutelare chi non possiede la liquidità iniziale per l'anticipo.

Il Bonus prima casa dedicato agli under 36 era nato come pacchetto di agevolazioni, esenzioni e sgravi fiscali che riguardavano gli immobili - comprese le pertinenze come box e cantine - acquistati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023.  

In seguito è stata emanata una norma transitoria che permetteva di usufruire di tutti i benefici anche nel 2025, ma solo nel caso in cui il contratto preliminare di acquisto fosse stato registrato entro il 31 dicembre 2023 e il rogito definitivo fosse avvenuto entro il 31 dicembre 2024.   Rispettando queste date, l’agevolazione per l’acquisto di una prima casa under 36 prevede alcuni importanti vantaggi:

Oggi il Bonus prima casa per i giovani si traduce principalmente nell'accesso prioritario al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa gestito da Consap¹  S.p.A.

Rispettando i requisiti di età e reddito, l'agevolazione prevede:

• garanzia pubblica all'80%: per i mutui che superano l'80% del prezzo dell'immobile (fino al 100% del valore del rogito), lo Stato fa da garante verso la banca per l'80% della quota capitale
• tassi di interesse protetti: le banche aderenti sono obbligate ad applicare tassi (TAN) non superiori al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) pubblicato trimestralmente dal Ministero dell'Economia.

Se acquisti un immobile da ristrutturare, vuoi trasformare il sottotetto della tua nuova casa in una luminosa mansarda abitabile o vuoi rendere più efficiente e confortevole la tua nuova abitazione, ricorda inoltre che anche nel 2026 sono attivi due importanti incentivi fiscali per i lavori: il Bonus ristrutturazioni e l’Ecobonus per i lavori di efficientamento energetico. Tra i lavori incentivabili grazie ai bonus è inclusa anche la sostituzione delle vecchie finestre per tetti con nuove finestre per tetti VELUX, comprese le tende e le tapparelle.

Inizialmente con il Bonus prima casa under 36 i giovani non pagavano le imposte d'atto e ricevevano un credito d'imposta pari all'IVA versata al costruttore. Nel 2026 queste esenzioni non esistono più. Il vantaggio attuale non si concretizza in uno sconto sulle tasse dal notaio, ma nella possibilità di comprare casa a "anticipo zero", ottenendo un mutuo con elevata copertura, anche oltre l’80%, senza la necessità di garanti terzi (come i genitori).

In assenza delle esenzioni speciali under 36, ecco le imposte agevolate applicate nel 2026 per l'acquisto della prima casa:

La Legge di Bilancio 2025 ha prorogato ufficialmente la garanzia Consap potenziata all'80% per i giovani fino al 31 dicembre 2027. C'è quindi tempo per presentare le domande di mutuo agevolato per tutto l'anno in corso e anche per il prossimo.

Il Bonus under 36 resta lo strumento migliore per i giovani che hanno un lavoro stabile ma non hanno risparmi da parte. Permette infatti di coprire l'intero costo dell'immobile (mutuo al 100%) e offre tassi di interesse calmierati per Legge.  

Ci sono, purtroppo, dei limiti: l’agevolazione non riduce i costi notarili legati alle imposte di registro o IVA, che vanno pagati interamente al momento del rogito secondo le tariffe prima casa standard.  

Anche nel 2026 conviene ancora: è indispensabile per chi necessita di un finanziamento ad alta percentuale di copertura. Perde invece di utilità se chi fa la richiesta del Bonus dispone già dell'anticipo del 20% e ha la possibilità di accedere a mutui standard a tassi di mercato flessibili.

Come per tutte le agevolazioni, ci sono una serie di requisiti per poter accedere ai benefici. 

Nel 2026 per ottenere la garanzia pubblica sul mutuo all’80% è necessario: 

• avere meno di 36 anni alla data di presentazione della domanda di mutuo 
• presentare un Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 € annui 
• chiedere un mutuo di valore non superiore a 250.000 €, destinato all’acquisto dell’abitazione principale (comprese eventuali spese di ristrutturazione relative allo stesso immobile) 
• sono ammesse le categorie da A/2 a A/7, incluse le pertinenze (massimo una per categoria tra C/2, C/6 e C/7) 
• avere la residenza nell’immobile o trasferirla entro 18 mesi dal rogito.

Oltre a questi requisiti previsti per le agevolazioni under 36, è necessario rispettare quanto previsto in generale per le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, ad esempio non possedere un’altra casa in Italia acquistata usufruendo delle stesse agevolazioni.

Nel 2026 il vecchio Bonus prima casa under 36 con esenzione dalle imposte di acquisto non è più disponibile per i nuovi atti di compravendita. Le agevolazioni fiscali più vantaggiose restano applicabili solo agli acquisti per i quali erano già maturati i requisiti previsti dalla normativa transitoria (preliminare registrato entro il 31 dicembre 2023 e rogito entro il 31 dicembre 2024).

Per i giovani under 36 che acquistano casa nel 2026 restano invece attivi:

• fondo di Garanzia Mutui Prima Casa: possibilità di accedere alla garanzia statale potenziata fino all’80% della quota capitale del mutuo per chi possiede i requisiti previsti, tra cui un ISEE non superiore a 40.000 euro
• agevolazioni prima casa ordinarie: riduzione delle imposte previste per l’acquisto dell’abitazione principale, indipendentemente dall’età
• detrazione IRPEF sugli interessi del mutuo: gli interessi passivi del mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa possono essere detratti al 19%, fino a un importo massimo di 4.000 euro annui. 

Non sono invece più disponibili per i nuovi acquisti nel 2026 le agevolazioni fiscali straordinarie previste dal Bonus under 36, cioè:

• esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
• credito d’imposta pari all’IVA versata al venditore per gli acquisti soggetti a IVA;
• riduzione del 50% degli onorari notarili.

Richiedere un mutuo con garanzia statale Consap nel 2026 per l’acquisto della prima casa è un procedimento abbastanza semplice e permette di coprire fino al 100% del valore dell'immobile, richiedendo l'ISEE 2026 inferiore a 40.000 euro per la copertura potenziata all'80%.

Anche se non si tratta di un vero e proprio bonus, la garanzia rappresenta una importante agevolazione nell’accesso al credito per poter acquistare la prima casa. 

Il primo passo consiste nel verificare se sei in possesso di tutti i requisiti previsti, come illustrato nei paragrafi precedenti. Successivamente, dovrai procurare un’attestazione ISEE valida. 

A questo punto, dovrai rivolgerti a una banca aderente all’iniziativa (l’elenco completo è consultabile sul sito di Consap) e presentare la domanda di mutuo, indicando espressamente che intendi usufruire del Fondo di Garanzia. Sarà poi la banca stessa a trasmettere la tua richiesta al Consap.

Nel 2026, pur non essendo più attive le esenzioni fiscali potenziate introdotte dal Decreto Legge 73/2021, c’è comunque una buona notizia. Resta infatti pienamente operativo fino al 31 dicembre 2027 il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa (Consap), che garantisce una copertura statale fino all'80%³ della quota capitale.

Il sostegno finanziario per l'acquisto della prima casa under 36, con accesso al mutuo quasi totale, è confermato per tutto il 2026 ed anche per il 2027.

Anche nel 2026 resta operativo il Fondo di Garanzia Consap per i mutui prima casa. La misura, introdotta dal Decreto Sostegni bis (art. 64 della Legge n. 73/2021), è stata rifinanziata dalla Legge di Bilancio 2025 e consente di presentare domanda fino al 31 dicembre 2027. 

Per i giovani che non hanno ancora compiuto 36 anni e che possiedono un ISEE non superiore a 40.000 euro, il Fondo prevede una garanzia statale elevata fino all'80% della quota capitale del mutuo, agevolando l'accesso al credito per l'acquisto dell'abitazione principale.

Per acquistare la tua prima casa nel 2026 con l’aiuto del Fondo di Garanzia e le agevolazioni disponibili, i passaggi principali previsti sono:

1. ottieni l’attestazione ISEE in corso di validità. Se l’ISEE è inferiore a 40.000 euro, puoi ottenere la Garanzia dell’80% 
2. confronta le offerte di mutui: usa uno dei tanti siti online sul confronto mutui o chiedi informazioni direttamente a più banche per analizzare quali mutui offrono le condizioni migliori con il Fondo Prima Casa 
3. richiedi l’accesso al Fondo Consap: compila il modulo (lo trovi sul sito Consap o in banca) e consegnalo con tutti i documenti previsti (documenti personali, attestazione ISEE, ecc.). La banca provvederà a inviarlo a Consap 
4. firma il compromesso: firma l’accordo con la parte venditrice, includendo il prezzo, i tempi della compravendita e le condizioni di pagamento. Il compromesso può essere registrato 
5. avvia l’istruttoria del mutuo: la banca verificherà la tua situazione economica, invia un perito per valutare l’immobile e delibera o meno la concessione del mutuo 
6. firma dal notaio: solitamente la firma del contratto di compravendita e quella del contratto di mutuo avvengono contestualmente. Il notaio provvederà a calcolare e farti saldare le tasse previste per l’acquisto della prima casa (ridotte rispetto a quelle previste per l’acquisto delle seconde case) 
7. cambia residenza: nel caso tu non risieda già nell’immobile che acquisti (per esempio perché sei in affitto), dovrai trasferire la tua residenza nella nuova casa entro 18 mesi, pena la decadenza dei benefici “prima casa” 
8. richiedi le detrazioni fiscali: ogni anno, puoi recuperare il 19% degli interessi passivi pagati sul mutuo (fino a 4.000 euro) nella dichiarazione dei redditi.

Se il tuo ISEE supera i 40.000 € o non rientri negli altri requisiti specifici per la garanzia potenziata (ma rispetti i requisiti generali del Fondo), la garanzia statale rimane attiva ma scende alla misura ordinaria del 50% della quota capitale del mutuo.  

Inoltre, anche nel 2026 sono attivi tutta una serie di benefici “standard” che sono destinati a tutti gli acquirenti di una prima casa⁴, indipendentemente dall’età: 

• se acquisti la casa da un privato o da un’impresa dopo 5 anni dalla fine dei lavori e senza IVA, l’imposta di registro sul valore catastale è del 2% (minimo 1.000 €), invece del 9% 
• se, invece, acquisti la tua nuova casa direttamente da un’impresa entro 5 anni dalla fine dei lavori o se l’impresa sceglie di applicare l’IVA, allora l’IVA sarà solo del 4%, invece del 10% o 22% 
• le imposte ipotecaria e catastale ammontano a 50 € ciascuna (importo fisso) 
• sul mutuo pagherai un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo finanziato dalla banca. 

Per ottenere queste agevolazioni ci sono comunque dei requisiti da rispettare: 

• non potrai già possedere altre case acquistate con i Bonus prima casa, salvo i casi in cui la normativa consente il riacquisto con successiva vendita dell’immobile agevolato  
• non dovrai avere un’altra abitazione nello stesso Comune dell’immobile che stai acquistando 
• sarà necessario spostare la tua residenza nel comune della casa entro 18 mesi 
• l’immobile non può essere di lusso (cioè categorie catastali A/1, A/8, A/9). 

Grazie alle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa e alla garanzia statale sul mutuo per gli under 36, anche per quest’anno è più semplice acquistare la tua nuova mansarda o la tua casa con un sottotetto da ristrutturare.