Bonus prima casa under 36: tutto quello che devi sapere per il 2025

Il Bonus under 36 prima casa è un insieme di misure studiate dal Governo per agevolare l'acquisto della prima abitazione da parte dei giovani con meno di 36 anni. Le agevolazioni più vantaggiose sono state introdotte con il Decreto Legge 73 del 2021 (detto “Sostegni bis”), con l’obiettivo di dare un aiuto concreto all’autonomia dei giovani, incentivando l’acquisto di un’abitazione di proprietà.

Nel 2025 i vantaggi previsti inizialmente dal Bonus per l’acquisto della prima casa under 36 sono rimasti attivi solo in parte.

Il Bonus prima casa dedicato agli under 36 è nato come pacchetto di agevolazioni, esenzioni e sgravi fiscali che riguardano gli immobili – comprese le pertinenze come box e cantine – acquistati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. In seguito è stata emanata una norma transitoria che permette di usufruire di tutti i benefici anche nel 2025, ma solo nel caso in cui il contratto preliminare di acquisto sia stato registrato entro il 31 dicembre 2023 e il rogito definitivo sia avvenuto entro il 31 dicembre 2024.

Rispettando queste date, l’agevolazione per l’acquisto di una prima casa under 36 prevede alcuni importanti vantaggi:

1. esenzione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale: per l’acquisto di una prima casa, di solito è prevista un’imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell’immobile. Con il Bonus prima casa under 36 c’è una totale esenzione da questo onere; allo stesso modo, chi rientra in questo bonus ha l’esenzione per l’imposta ipotecaria e per quella catastale
2. recupero dell’IVA: per gli acquisti soggetti ad IVA, come nel caso di una casa nuova acquistata direttamente da un’impresa, grazie al Bonus acquisto prima casa under 36 puoi usufruire di un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta al venditore
3. garanzia sul mutuo: per la concessione dei mutui le banche richiedono solide garanzie, che per i giovani spesso sono difficili da presentare. Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa (Ministero dell’Economia e delle Finanze)¹ prevede una garanzia statale del 50% a favore di specifiche categorie di persone. Con il Bonus prima casa under 36, la garanzia pubblica sale all’importante percentuale dell’80% (richiedendo un mutuo superiore all’80% del prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori).

Se acquisti un immobile da ristrutturare, vuoi trasformare il sottotetto della tua nuova casa in una luminosa mansarda abitabile o vuoi rendere più efficiente e confortevole la tua nuova abitazione, ricorda inoltre che anche nel 2025 sono attivi due importanti incentivi fiscali per i lavori: il Bonus ristrutturazioni e l’Ecobonus per i lavori di efficientamento energetico. Tra i lavori incentivabili grazie ai bonus è inclusa anche la sostituzione delle vecchie finestre per tetti con nuove finestre per tetti VELUX, comprese le tende e le tapparelle.

Come per tutte le agevolazioni, ci sono una serie di requisiti per poter accedere ai benefici.
Nel 2025 per ottenere la garanzia pubblica sul mutuo all’80% è necessario:

• avere meno di 36 anni alla data di presentazione della domanda di mutuo - presentare un Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 € annui
• chiedere un mutuo di valore non superiore a 250.000 €, destinato all’acquisto dell’abitazione principale (comprese eventuali spese di ristrutturazione relative allo stesso immobile)
• l’immobile acquistato deve essere adibito ad abitazione principale e non rientrare nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9)
• avere la residenza nell’immobile o trasferirla entro 18 mesi dal rogito.

Gli immobili acquistati tramite aste con il verbale di aggiudicazione redatto nel 2023 e decreto di trasferimento nel 2024 non rientrano in queste agevolazioni fiscali.

Oltre a questi requisiti previsti per le agevolazioni under 36, è necessario rispettare quanto previsto in generale per le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, ad esempio non possedere un’altra casa in Italia acquistata usufruendo delle stesse agevolazioni.

Riepilogando, le agevolazioni per la prima casa per i giovani under 36 che hanno effettuato il preliminare entro il 31 dicembre 2023 e rogito entro il 31 dicembre 2024 sono:

• esenzione da imposte: l'acquisto della prima casa è esente dall'imposta di registro, ipotecaria e catastale
• credito d'imposta per l'IVA: per gli acquisti soggetti a Iva, è previsto un credito d'imposta pari all'IVA corrisposta al venditore
• fondo di garanzia: possibilità di accedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa con una garanzia statale più ampia (80% dell'importo del mutuo) rispetto alla percentuale standard del 50%
• detrazione IRPEF: gli interessi passivi del mutuo ipotecario per l'acquisto della prima casa sono detraibili dall'IRPEF al 19%, fino a un massimo di 4.000 euro
• riduzione onorari notarili: i giovani under 36 con ISEE inferiore a 40.000 euro possono usufruire di una riduzione del 50% sugli onorari notarili.

Per chi acquista casa nel 2025 non è più disponibile l’esenzione delle imposte e il recupero dell’IVA.

Richiedere un mutuo con garanzia statale per l’acquisto della prima casa è un procedimento abbastanza semplice. Anche se non si tratta di un vero e proprio bonus, la garanzia rappresenta una importante agevolazione nell’accesso al credito per poter acquistare la prima casa.

Il primo passo consiste nel verificare se sei in possesso di tutti i requisiti previsti, come illustrato nei paragrafi precedenti. Successivamente, dovrai procurare un’attestazione ISEE valida.
A questo punto, dovrai rivolgerti a una banca aderente all’iniziativa (l’elenco completo è consultabile sul sito di Consap²) e presentare la domanda di mutuo, indicando espressamente che intendi usufruire del Fondo di Garanzia. Sarà poi la banca stessa a trasmettere la tua richiesta al Consap.

Finora abbiamo illustrato le agevolazioni per chi ha effettuato il rogito entro il 2024. Se non rientri in queste date e stai pensando di acquistare una casa o una mansarda quest’anno, ti starai chiedendo: come funziona il bonus prima casa under 36 nel 2025?

A partire dal 1° gennaio 2025, le agevolazioni fiscali “potenziate” introdotte dal Decreto Legge 73/2021 non sono più attive. C’è comunque una buona notizia. Resta infatti pienamente operativo – e prorogato fino al 31 dicembre 2027 – il fondo di garanzia per i mutui giovani (Consap), che prevede una copertura statale fino all’80%³. Acquistare una prima casa nel 2025, dunque, ha ancora i suoi vantaggi.

Il Decreto Sostegni bis, pubblicato in Gazzetta Ufficiale nel maggio 2021 (Decreto Legge 25 maggio 2021, numero 73), conteneva tutte le "Misure urgenti connesse all’emergenza da COVID-19, per le imprese, il lavoro, i giovani, la salute e i servizi territoriali.” Come abbiamo già spiegato, il bonus riservato ai giovani sotto i 36 anni, che era all’interno del Decreto sostegni bis, prevedeva un allargamento della garanzia statale dal 50% all’80% dell’importo del mutuo fino a una somma massima di 250.000 euro.

La garanzia statale sulla prima casa per gli under 36, inizialmente prevista fino al 31 dicembre 2023, successivamente è stata prorogata per tutto il 2024. Infine, la legge di Bilancio di quest’anno, ha rinnovato la misura per il 2025, 2026 e 2027.

Per acquistare la tua prima casa nel 2025 con l’aiuto del Fondo di Garanzia e le agevolazioni disponibili, i passaggi principali previsti sono:

1. ottenere l’attestazione ISEE aggiornata per il 2025. Se l’ISEE è inferiore a 40.000 euro, puoi ottenere la Garanzia dell’80%
2. confrontare i mutui: usa uno dei tanti siti online sul confronto mutui o chiedi informazioni direttamente a più banche per analizzare quali mutui offrono le condizioni migliori con il Fondo Prima Casa
3. richiedi l’accesso al Fondo Consap: compila il modulo (lo trovi sul sito Consap o in banca) e consegnalo con tutti i documenti previsti (documenti personali, attestazione ISEE, ecc.). La banca provvederà a inviarlo a Consap
4. firma il compromesso: firma l’accordo con la parte venditrice, includendo il prezzo, i tempi della compravendita e le condizioni di pagamento. Il compromesso può essere registrato
5. avvia l’istruttoria del mutuo: la banca verificherà la tua situazione economica, invia un perito per valutare l’immobile e delibera o meno la concessione del mutuo
6. firma dal notaio: solitamente la firma del contratto di compravendita e quella del contratto di mutuo avvengono contestualmente. Il notaio provvederà a calcolare e farti saldare le tasse previste per l’acquisto della prima casa (ridotte rispetto a quelle previste per l’acquisto delle seconde case)
7. cambia residenza: nel caso tu non risieda già nell’immobile che acquisti (per esempio perché sei in affitto), dovrai trasferire la tua residenza nella nuova casa entro 18 mesi, pena la decadenza dei benefici “prima casa”
8. detrazioni fiscali: ogni anno, puoi recuperare il 19% degli interessi pagati sul mutuo (fino a 4.000 euro) nella dichiarazione dei redditi.

Se il tuo ISEE supera i 40.000 € o non rientri negli altri requisiti specifici per la garanzia potenziata (ma rispetti i requisiti generali del Fondo), la garanzia statale rimane attiva ma scende alla misura ordinaria del 50%.

Inoltre, anche nel 2025 sono attivi tutta una serie di benefici “standard” che sono destinati a tutti gli acquirenti di una prima casa⁴, indipendentemente dall’età:

• se acquisti la casa da un privato o da un’impresa dopo 5 anni dalla fine dei lavori e senza IVA, l’imposta di registro sul valore catastale è del 2% (minimo 1.000 €), invece del 9%
• se, invece, acquisti la tua nuova casa direttamente da un’impresa entro 5 anni dalla fine dei lavori o se l’impresa sceglie di applicare l’IVA, allora l’IVA sarà solo del 4%, invece del 10% o 22%
• le imposte ipotecaria e catastale ammontano a 50 € ciascuna (importo fisso)
• sul mutuo pagherai un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo che finanziato dalla banca.

Per ottenere queste agevolazioni ci sono comunque dei requisiti da rispettare:

• non potrai già possedere altre case acquistate con i Bonus prima casa
• non dovrai avere un’altra abitazione nello stesso Comune dell’immobile che stai acquistando
• sarà necessario spostare la tua residenza nel comune della casa entro 18 mesi
• l’immobile non può essere di lusso (cioè categorie catastali A/1, A/8, A/9).

Grazie alle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa e alla garanzia statale sul mutuo per gli under 35, anche per quest’anno è più semplice acquistare la tua nuova mansarda o la tua casa con un sottotetto da ristrutturare.