Piano Casa regionale: guida completa per i proprietari di casa

Le misure del Piano Casa, nel contesto della crisi economica del 2008–2009, includevano ampliamenti volumetrici, semplificazioni delle procedure e la possibilità di demolizione/ricostruzione con bonus.

L’obiettivo dei Piani Casa, fin da subito, fu quello di favorire la ripresa dell’attività edilizia in difficoltà, incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente e, allo stesso tempo, evitare nuovo consumo di suolo.

Il vero avvio istituzionale dei Piani Casa fu l’Intesa tra Stato, Regioni ed Enti Locali del 2009¹, in attuazione dell’art. 8, comma 6, della legge n. 131/2003² (che disciplina i rapporti tra Stato e Regioni). Questa intesa indicava alle Regioni di approvare proprie normative per:

• concedere incrementi volumetrici in deroga ai piani urbanistici comunali
• facilitare interventi di ampliamento
• promuovere la manutenzione, riqualificazione e rigenerazione del patrimonio edilizio esistente.

Tra il 2009 e il 2010 molte Regioni hanno approvato leggi sul “Piano Casa”: prima Toscana, poi Piemonte, Emilia-Romagna, Veneto, Lombardia, Puglia e a seguire le altre. Queste leggi danno ai Comuni strumenti normativi per permettere ai cittadini di realizzare ampliamenti o rigenerazioni in deroga ai piani comunali, per un periodo limitato (originariamente spesso con validità di circa 18 mesi).

Nel tempo molte Regioni hanno prorogato le leggi del 2009 fino ad oggi o le hanno trasformate in normative permanenti o più ampie.

I Piani Casa regionali permettono ai proprietari o aventi titolo di ottenere ampliamenti volumetrici o agevolazioni urbanistiche su edifici esistenti. Il proprietario dell’edificio o chi ne ha titolo legale (per esempio usufruttuario o comodatario) può presentare al suo Comune la richiesta per interventi come:

• ampliamento volumetrico dell’edificio oltre i limiti ordinari
• demolizione e ricostruzione con premio volumetrico
• altre opere previste dalla legge regionale.

Questi benefici sono concessi in deroga ai limiti urbanistici ordinari, se l’edificio soddisfa i requisiti richiesti dalla normativa regionale.
Ogni Regione, quindi, ha una legge specifica che:

• definisce chi può richiedere gli incentivi (normalmente proprietari o titolari di diritto reale sull’immobile)
• stabilisce la tipologia di immobili ammessi (solitamente residenziale, ma alcune Regioni prevedono anche immobili con altre destinazioni d’uso)
• indica le tipologie di interventi e percentuali di ampliamento consentite
• fissa il rispetto di vincoli paesaggistici o urbanistici, dove le deroghe possono essere limitate o escluse.

Le condizioni precise e il tipo di interventi fattibili devono quindi essere verificati nella legge della Regione dove si trova l’immobile.

I principali interventi ammessi sono:

Ampliamenti volumetrici: i più richiesti dal Piano Casa, consentono un aumento di volume o superficie rispetto all’esistente con incrementi generalmente compresi fra il 10 e 20%. Tradotto in termini semplici, l’ampliamento volumetrico è un “bonus di spazio”: permette di costruire un po’ di più rispetto a quanto sarebbe previsto. Gli ampliamenti possono essere in aderenza all’edificio esistente (per esempio occupando una parte del giardino per ricavare una nuova zona soggiorno), in sopraelevazione e in alcuni casi come corpi staccati; generalmente questo tipo di intervento è consentito solo su edifici residenziali e legittimi.

Recupero di sottotetti e mansarde: con una specifica normativa che in molte Regione è integrata nel Piano Casa, è permesso il recupero di sottotetti, volumi tecnici o accessori per renderli spazi abitabili. Per poter recuperare il sottotetto devono essere rispettate le altezze minime, i requisiti igienico-sanitari (luminosità, per esempio) e di sicurezza idrogeologica.

Demolizione e ricostruzione con premio volumetrico: consiste nella demolizione totale dell’edificio e nella ricostruzione anche con diversa sagoma, sedime e altezza e consente premi volumetrici generosi, in certi casi anche superiori al 30%; i premi più alti sono legati al miglioramento energetico, adeguamento a norme sismiche e così via. Per esempio, in casi come questo si può demolire una vecchia casa e ricostruirla da zero, più grande.

Riqualificazione e rigenerazione urbana: molte Regioni hanno trasformato il Piano Casa in norme strutturali di rigenerazione per recupero di edifici fatiscenti o dismessi, e per aree urbane degradate.

Cambio di destinazione d’uso: per esempio, è prevista la trasformazione di un magazzino o edificio rurale da non residenziale a residenziale. Spesso il cambio di destinazione d'uso è vincolato da standard urbanistici, disponibilità di parcheggi e limiti dimensionali. Il cambio di destinazione d’uso è possibile solo in alcune Regioni.

Chiusura di verande e ricavo locali accessori: quando la veranda è chiusa in modo permanente da tamponature o infissi, è considerata un ampliamento volumetrico (semplificando, è come se la casa avesse una stanza in più). Molte Regioni vietano il Piano Casa per la semplice chiusura di balconi. In molte Regioni il Piano Casa consente ampliamenti destinati a locali accessori alla residenza, come bagni, rispostigli, vani tecnici, ampliamento di soggiorni e così via.

In genere, gli interventi effettuati con il Piano Casa prevedono premi volumetrici integrativi se viene dimostrato un miglioramento dell’efficienza energetica, utilizzo di fonti rinnovabili, riduzione del consumo di suolo, miglioramento sismico e utilizzo di materiali sostenibili.

Per esempio, nel caso di recupero di un sottotetto, se i lavori di ristrutturazione prevedono anche un nuovo isolamento termico, un impianto fotovoltaico e il miglioramento sismico, il Comune può concedere un aumento della volumetria (ovvero, una mansarda abitabile più grande) o dell’altezza.

Infine, salvo eccezioni e casi particolari i Piani Casa regionali non si possono applicare per edifici abusivi o non sanati, in immobili in centri storici, immobili soggetti a vincoli inderogabili (paesaggistici, ambientali, idrogeologici) e nuove costruzioni su aree libere.

Ipotizziamo di applicare il Piano Casa regionale in Veneto (Veneto 2050 L.R. 4 aprile 2019 n.14)³ su una casa esistente degli anni ‘80 che oggi ha una superficie ad uso residenziale di 120 m² e volume di 600 m³, senza isolamento termico e non adeguata sismicamente.
I proprietari hanno bisogno di nuovo spazio per un ufficio in casa e procedono con un ampliamento laterale, per ricavare i nuovi vani abitabili. In Veneto si possono ottenere aumenti di superficie o volume dell’immobile esistente, in deroga agli strumenti urbanistici locali, fino al 15% (bonus volumetrico base).

La percentuale base di bonus per l’ampliamento è elevata fino ad un ulteriore 25% quando per esempio:

• grazie all’intervento di ristrutturazione (ad esempio con opere di isolamento a cappotto, isolamento del tetto, sostituzione dei serramenti e opere impiantistiche) l’intero edificio passa alla classe di prestazione energetica A4: bonus +15%
• vengono utilizzati di materiali di recupero rispondenti ai Criteri Minimi Ambientali (CAM): bonus +5%
• si usano tecnologie che prevedono l’uso di fonti rinnovabili di potenza non inferiore a 3 kW: bonus +5%.

Questi interventi consentono di raggiungere un bonus volumetrico o di superficie complessivamente pari al 40% di quello esistente, il massimo consentito dalla legge regionale.

In Veneto, altri tipi di intervento che consentono bonus di ampliamento sono: miglioramenti sismici, eliminazione di barriere architettoniche, recupero dell’acqua piovana, realizzazione di pareti ventilate, isolamento acustico in classe II sull’ampliamento, utilizzo del BACS (Building Automation Control System), rimozione e smaltimento di cemento amianto sull’edificio esistente.

Supponiamo di trasformare un sottotetto di un edificio residenziale degli anni ‘80 in Lazio, con una superficie 80 m², altezza media 2,10 m e ad oggi non abitabile, per renderlo una mansarda abitabile con la nuova legge regionale L.R. 12/2025⁴.
Il progetto per trasformare il sottotetto in una mansarda abitabile prevede di modificare la copertura e adeguare il volume esistente, con interventi di rigenerazione, ampliamento e miglioramento qualitativo:

• rialzo della copertura entro i limiti volumetrici ammessi dalla L.R. 12/2025, che può arrivare fino ad un 20% di incremento del volume o della superficie di ogni edificio e fino a un massimo di 100 metri quadrati
• inserimento di nuove finestre per tetti VELUX per garantire il rapporto aero-illuminante minimo richiesto dalla legge
• un nuovo isolamento termico e acustico del tetto
• adeguamento igienico-sanitario e impiantistico (con il rifacimento dell’impianto elettrico, di riscaldamento e ventilazione)
• ridefinizione della distribuzione interna con pareti leggere.

I sottotetti sono spesso spazi mal illuminati. Con le finestre per tetti VELUX la nuova mansarda avrà luce e aria fresca e sarà confortevole da vivere.

L’iter per accedere ai bonus volumetrici definiti dai Piani Casa regionali, in linea di massima, prevede:

• le verifiche preliminari dei requisiti: prima di iniziare qualsiasi procedura è fondamentale verificare cosa prevedono le leggi nel territorio dove si trova l’immobile. In particolare, controllare se la zona urbanistica consente l’ampliamento o la demolizione/ricostruzione con premialità, verificare che l’immobile sia regolarmente autorizzato e non ricada in vincoli, calcolare la volumetria esistente e quella che puoi ottenere con il bonus
• l'intervento di un tecnico abilitato: quasi sempre è necessario un progetto preparato da un professionista abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che esegue i calcoli volumetrici, verifica le conformità e definisce i requisiti tecnici richiesti dalla normativa regionale (prestazioni energetiche, bioedilizia ecc.) per ottenere gli incrementi dei bonus volumetrici
• presentare del titolo abilitativo edilizio: a seconda del tipo di intervento, l’accesso alla volumetria aggiuntiva richiede di presentare al Comune una SCIA o un Permesso di Costruire.
• avvio dei lavori: una volta ottenuta dal Comune l’efficacia del titolo edilizio (SCIA o Permesso di Costruire) e aver completato la documentazione tecnica necessaria, puoi avviare i lavori
• conclusione lavori e aggiornamento catastale: finiti i lavori si presenta al Comune la Comunicazione di Fine Lavori (CILA fine lavori o simili), con l’aggiornamento del catasto edilizio urbano e della planimetria con l'aumento volumetrico realizzato.

Le percentuali del bonus volumetrico (esempio +20% base, oltre a eventuali maggiorazioni) e le modalità per poterlo ottenere variano notevolmente da Regione a Regione, con requisiti specifici legati a:

• prestazioni energetiche dell’edificio
• tecniche costruttive
• obiettivi locali di rigenerazione urbana
• sostenibilità ambientale.

I benefici per i proprietari di casa sono molti, riepiloghiamo i principali:

• maggiore superficie abitabile: un intervento edilizio con l’uso del Piano Casa regionale consente di avere una casa più grande senza dover traslocare o consumare nuovo suolo. Un sottotetto usato come ripostiglio, per esempio, può venire trasformato in camere da letto o in un altro ambiente pienamente vivibile
• miglioramento del comfort interno e dell’illuminazione naturale: il recupero del sottotetto è spesso accompagnato dall’inserimento di finestre per tetti VELUX, che permettono un notevole incremento dell’illuminazione naturale e della ventilazione. La luce zenitale proveniente dall’alto rende gli ambienti più luminosi, valorizza l'intervento di recupero e rende gli spazi più confortevoli
• miglioramento dell’efficienza energetica e riduzione dei consumi: gli interventi eseguiti grazie ai Piani Casa regionali prevedono normalmente la riqualifica dell’involucro edilizio, con l’inserimento di isolamenti termici ad alte prestazioni su copertura e pareti in particolare. Questi interventi rendono la casa più efficiente e permettono di risparmiare sulle bollette per riscaldamento e raffrescamento estivo.
• aumento del valore dell’immobile: un’abitazione più grande, con spazi aggiuntivi ben progettati, ambienti luminosi e consumi energetici ridotti, ha un valore più alto, è più attrattiva sul mercato immobiliare e più facilmente vendibile o locabile.