Chiusura del terrazzo: normativa e permessi da richiedere

La chiusura di un terrazzo può avvenire con l’installazione di vetrate amovibili (anche chiamate VEPA) e coperture temporanee o con strutture fisse come verande, coperture permanenti, muratura o carpenteria.
Nel caso di vetrate amovibili e strutture temporanee l’intervento si può fare in edilizia libera. Nel caso di strutture fisse, invece, è necessario presentare in Comune una pratica di Permesso a costruire o una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Ecco la normativa di riferimento:

• Testo Unico dell’Edilizia – D.P.R. 380/2001¹: definisce i titoli abilitativi necessari (Permesso di Costruire, SCIA, CILA, etcc.), e le tipologie di intervento edilizio
• Decreto Aiuti bis (DL 115/2022)² , convertito con modificazioni nella L. 142/2022³: ha introdotto modifiche che permettono, in certi casi, la chiusura di balconi o terrazzi con vetrate panoramiche amovibili (le cosiddette VEPA) senza dover richiedere titolo edilizio al Comune.

Con le giuste soluzioni, come le finestre per tetti VELUX, anche nel caso di chiusura con strutture fisse è possibile trasformare lo spazio mantenendo luminosità e ventilazione naturale, contribuendo al rispetto della normativa vigente.

Le VEPA (vetrate amovibili trasparenti) rientrano in edilizia libera ma solo se rispettano determinati requisiti, in particolare quelli imposti dal Decreto Aiuti-bis che ha modificato l’art. 6 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia):

• devono essere amovibili e totalmente trasparenti, cioè prive di telaio fisso strutturale che ne impedisca la rimozione
• non devono costituire un nuovo volume chiuso abitabile; quindi non possono essere usate come un nuovo vano riscaldato e arredato
• non devono alterare in modo significativo l’aspetto architettonico dell’edificio, in particolare in condominio e nei centri storici
• devono avere funzione di protezione dagli agenti atmosferici e migliorare l’efficienza energetica senza creare nuovi spazi abitabili.

La chiusura di una terrazza con veranda o con un’altra struttura fissa non può rientrare nell’edilizia libera e richiede quasi sempre un titolo abilitativo (CILA, SCIA, o Permesso di costruire) che dipende dalla natura dell’intervento:

• Permesso di costruire: richiesto quando si verifica un aumento di volumetria (ad esempio per trasformare uno spazio aperto in un nuovo locale abitabile permanente con cambio destinazione d’uso), quando si modifica la sagoma dell’edificio o il prospetto della facciata in modo rilevante
• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): richiesta ad esempio quando si intende installare una struttura fissa ma leggera, non in muratura, senza aumento di volume abitabile, oppure quando chiudi parzialmente il terrazzo ad esempio con pannelli scorrevoli non completamente stagni o, ancora, nel caso di verande in alluminio e vetro, se si tratta di ristrutturazione edilizia leggera (da valutare caso per caso). L’intervento non deve essere soggetto a vincoli paesaggistici o ambientali.
• CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata): raramente è sufficiente per la chiusura di terrazze con la veranda. Si può impiegare la CILA per modifiche interne che coinvolgono terrazze ma non le chiudono o per lavori su strutture mobili o retrattili, ma limitatamente ad alcuni casi. La CILA può valere solo se la struttura è interna e non altera volumetria e sagoma dell’edificio.

Come abbiamo visto, in base al tipo di intervento scelto per la chiusura di un terrazzo con strutture fisse servono determinati permessi.

Nel caso di una chiusura fissa leggera, non abitabile, è richiesta la SCIA.

Nel caso di trasformazione in una veranda abitabile con impianti, se c’è modifica del prospetto o della sagoma dell’edificio, e/o un aumento della volumetria (creando quindi un nuovo vano) è necessario il Permesso di costruire.

Nel caso di creazione di una copertura fissa in muratura o vetro generalmente è richiesto il Permesso di costruire, ma in alcuni casi specifici è sufficiente una SCIA.

Ecco una tabella di riepilogo dei permessi necessari per la chiusura del terrazzo, a seconda del tipo di intervento:

Soprattutto nel caso di chiusura del terrazzo per ricavare un nuovo vano abitabile, oltre alle verifiche sulle norme, requisiti minimi e i permessi è sempre consigliato far verificare anche la coibentazione del terrazzo.

Per chiudere un terrazzo, è necessario presentare in Comune una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o un Permesso di Costruire in base a quanto l'intervento incide su volume, sagoma e destinazione d’uso dell’immobile.

L'ente locale verifica la conformità dell'intervento al Regolamento Edilizio Comunale e al Piano Regolatore Generale (PRG), che stabiliscono le norme urbanistiche e le destinazioni d'uso consentite. In assenza di tali autorizzazioni, l'intervento può essere considerato un abuso edilizio.

Il regolamento condominiale può vietare le modifiche visibili sulla facciata. Anche se chiudi il terrazzo con un intervento autorizzato dal Comune (con SCIA o Permesso di Costruire), quindi, potresti ricevere contestazioni dai condòmini.

Nei casi in cui per chiudere la veranda effettui lavori su parti comuni che interessano la facciata, il tetto, pluviali o parapetti, serve l'autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Se la tua casa con terrazzo è in un condominio, anche nei casi in cui la chiusura del terrazzo rientra fra gli interventi di edilizia libera è sempre consigliato inviare una comunicazione scritta all’amministratore o all’assemblea, per prevenire contestazioni.

È possibile chiudere un terrazzo senza permesso edilizio (in edilizia libera) solo con l’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) o con le pergotende: entrambe sono strutture leggere, amovibili, che non alterano la volumetria né la destinazione d'uso.
In alcuni Comuni è comunque necessario presentare una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), mentre in altri la pergotenda viene considerata arredamento da giardino e la sua installazione è del tutto libera.

Tutti gli altri tipi di interventi, come ad esempio la creazione di verande fisse o strutture permanenti, se realizzati senza permessi, sono considerati abusi edilizi. In caso di abusi il rischio è di ricevere gravi sanzioni, tra cui l'ordine di demolizione e il ripristino dello stato iniziale, prima dei lavori.

La mancata regolarizzazione può portare a contenziosi, sia con gli enti comunali sia in ambito condominiale, e a ripercussioni sulla vendita dell'immobile. È fondamentale verificare le normative a livello locale e condominiale prima di realizzare qualsiasi intervento, per evitare spiacevoli conseguenze legali e amministrative.

Prima di chiudere un terrazzo in un edificio soggetto a vincolo storico e paesaggistico è importante informarsi presso il Comune e verificare se sull’immobile insistono vincoli di tutela. Se sì, ogni intervento deve essere autorizzato non solo dall’ufficio tecnico comunale, ma anche dalla Sovrintendenza che valuta se la chiusura sia compatibile con la conservazione del bene vincolato.

Dovrai poi rivolgerti a un tecnico abilitato che possa redigere un progetto dettagliato rispettando le normative antisismiche, energetiche, igienico-sanitarie e di sicurezza. Le soluzioni ammesse in contesti vincolati sono generalmente leggere, trasparenti e reversibili, per non alterare in modo permanente l’estetica dell’edificio: ad esempio chiusure in vetro con strutture minimali.

L’iter burocratico prevede la richiesta di autorizzazione paesaggistica e, successivamente, il Permesso di costruire. I tempi possono essere lunghi e l’esito non è scontato, poiché ogni pratica viene valutata caso per caso. Procedere senza autorizzazioni comporta sanzioni severe e l’obbligo di ripristinare lo stato originale del terrazzo.

Chiudere un terrazzo a norma di legge richiede alcuni passaggi precisi. Il primo consiglio è quello di rivolgerti a un tecnico qualificato, come un geometra, un ingegnere o un architetto, che possa valutare la tua situazione specifica e predisporre il progetto. In secondo luogo, con l’aiuto del professionista, dovrai verificare la normativa edilizia del Comune e, nel caso di un’abitazione in condominio, controllare se il regolamento condominiale contiene limitazioni specifiche.

Una volta chiarito il quadro normativo, puoi scegliere la soluzione più adatta:

• l’installazione di VEPA (vetrate panoramiche amovibili), che in molti casi sono ammesse perché non creano un vero aumento di volumetria
• verande autorizzate con struttura fissa, se i permessi lo consentono
• oppure schermature leggere e trasparenti che proteggono dagli agenti atmosferici senza modificare in modo permanente l’aspetto dell’edificio.

In seguito, devi presentare al Comune la CILA, SCIA o il Permesso di costruire (in base all’intervento). Se l’edificio è vincolato, serve anche il parere della Sovrintendenza.

Per l’esecuzione dei lavori affidati a imprese abilitate, nel frattempo mantieni la documentazione aggiornata (progetti, permessi, autorizzazioni). A lavori ultimati, il tecnico può depositare l’aggiornamento catastale e dichiarare la regolarità urbanistica.

Chiudere un terrazzo migliora il comfort abitativo, ma è fondamentale garantire al tempo stesso efficienza energetica e rispetto dei requisiti di legge. La trasformazione di uno spazio esterno in ambiente interno non deve comportare la perdita di luce naturale o di ventilazione: la normativa, infatti, prevede parametri minimi di abitabilità che vanno rispettati.

Con le giuste soluzioni, come le finestre per tetti VELUX, è possibile non solo mantenere ma anche aumentare luminosità e ricambio d’aria.

Rispetto alle tradizionali aperture verticali, infatti, le finestre sul tetto e in particolare le finestre VELUX combinate fanno entrare molta più luce naturale, sono studiate per ottimizzare la vivibilità degli ambienti e contribuiscono a farti rispettare i requisiti minimi di abitabilità previsti per legge. Sfruttando lo spazio del soffitto consentono inoltre di avere le pareti libere per l’arredo. In questo modo si coniugano benessere quotidiano, comfort termico e conformità alle norme vigenti.